HTML

Vaszari Tamás

Tisztelt Látogató! Amikor ezt a blogot életre hívtam, akkor sokat gondolkodtam azon, hogy miről is kellene szólnia. Végül úgy döntöttem, hogy mindent leírok, ami a múltban hatással volt rám. Szívből remélem, hogy az olvasottak Önre is inspirálólag hatnak majd! Az egyes témákat a saját véleményemmel is kiegészítettem, és arra kérem a Kedves Olvasót, hogy ha Önben megfogalmazódik valami, akkor írja meg nyugodtan! Hátha új gondolatokat ébreszt vele valaki másban is… Köszönettel: Vaszari Tamás

Címkék

ajándékozás (1) Aliyev (1) Amazon.com (1) apple (1) arculattervezés (1) árpolitika (1) ártárgyalás (1) ártárgyalás tréning (1) aspirációs csoport (1) aspirációs csoportok (2) atomenergia (2) aukció (1) autóipar (1) Azerbajdzsán (1) A művészet mint üzlet (1) befektetés (6) benjamin graham (1) brand (1) brandépítés (1) branding (2) BRM (1) Bulgária (1) business relationship management (1) business school (1) Carmine Gallo (1) cégér (1) céges honlap (1) cégtörténet (1) cégvezetés (1) cellular organisation (1) Chris Anderson (1) CMS (1) dekoráció (1) demográfiai hatások (1) demonstratív fogyasztás (1) demotgráfia (1) deomgráfiai hatások az ingatlanpiacon (1) design (1) diplomácia (1) divat (1) Dr Törőcsik Mária (1) elemzés (1) elhelyezkedés (1) erőműépítés (2) értékesítés (8) értékesítés-orientált (1) értékesítési ismeretek (1) értékesítési technikák (4) étterem-marketing (1) felnőtt (1) felnőttképzés (1) fogyasztói aspirációk (1) fogyasztói döntések (1) fogyasztói magatartás (4) framework (1) gazdaságfejlesztés (3) gazdasági helyzet (1) gazdasági válság (2) GLOBE (2) Győr (1) gyűjtés (1) hitel (1) Hofstede (1) homlokzat (1) honlap (1) honlapkészítés (1) Hosszú farok (1) identitáspolitika (1) imázs (1) ingatlan (4) ingatlanbefektetés (5) Ingatlanbefektetés- és menedzsment (1) ingatlanbefektetés és menedzsment (2) ingatlanfejlesztés (1) ingatlanpia (1) ingatlanpiaci elemzés (1) ingatlanszektor (1) innováció (3) innováció-menedzsment (1) inside-out (1) Jan Carlzon (1) Kaluga (1) kapcsolatmenedzsment (1) kapitalizmus (1) karrier (1) Kautz konferencia (1) Kelet-Európa (3) kereskedelem (1) kirakat (1) kisbefektetők (1) kisvállalkozás (2) KKV (1) klaszter (1) kockázat (1) kockázati tőke (1) konferencia beszámoló (1) könyvajánló (6) korrupció (1) kovács tünde (2) Közép-Európa (2) közép-Kelet-Európa (2) közgazdaságtan (5) közgazdasátan (1) kultúrgazdaság (1) lakáspiac (1) Lapítsd le a piramist! (1) long tail (1) luxus (1) luxusipar (1) magyar-orosz kapcsolatok (2) márkaépítés (1) marketing (16) marketingstratégia (1) marx (1) másodlagos piac (1) megapolisz (1) menedzsment (10) Mercedes-Benz (1) Mintzberg (1) molinó (1) Moszkva (1) MSPR Üzleti Iskola (1) Műgyűjteni de hogyan? (1) műgyűjtés (3) műgyűjtó (1) műgyűjtő (1) műkereskedelem (2) munkatapasztalat (1) munkavállalás (1) műtárgypiac (1) művészet (1) nagyvállalatok (1) német-orosz kapcsolatok (1) Németország (1) nemzeti identitás (1) Nemzetközi kapcsolatok (3) önkormányzati rendszerek (1) online marketing (1) orosz-azeri kapcsolatok (1) orosz-német kapcsolatok (1) Oroszország (14) Oroszország fejlesztési stratégiája (1) orosz fiatalok (1) orosz gazdaság (1) Orosz gazdaságfejlesztés (1) orosz identitáspolitika (1) orosz közigazgatás (1) orosz közigazgatási rendszer (1) orosz önkormányzatok (1) orosz regionális politika (1) orosz vidék (3) összehasonlító elemzés (1) outside-in (1) Paks II (2) pénzügyi ismeretek (1) pénzügyi műveltség (1) piaci verseny (1) PR (1) prezentáció (2) prezentációtechnika (1) professzionális értékesítés (2) Professzionális értékesítés (1) programozás (1) promóció (1) protokoll (1) Pro Minoritate (1) Putyin (2) Putyin-adminisztráció (1) Rába (1) recenzió (4) Rechnitzer János (1) regionális gazdasgáfejlesztés (1) reklám (2) rendezvényszervezés (1) sales (2) self branding (1) spin-off (1) start-up (3) startup (1) státusszimbólumok (1) Steve Jobs (2) steve jobs (1) stratégia (2) stratégiai tervezés (1) stratégiamenedzsment (2) szakmai gyakorlat (1) szejtes szerkezet (1) személyes értékesítés (1) szervezeti kultúra (1) Szkolkovo (1) szociológia (2) tárgyalástecnika (1) társadalomfejlődés (1) településhálózat (1) településmarketing (1) térelmélet (1) termeléscentrikus (1) történelem (1) tréning (1) tudásmenedzsment (4) turizmusmarketing (1) üzletfejlesztés (1) üzleti angyal (1) üzleti tervezés (1) vagyonteremtés (1) vagyon teremtés (1) vállakozás (1) vállalatirányítás (7) vállalati evolúció (1) vállalati struktúra (1) vállalatvezetés (2) vállalkozás (3) vállalkozásfejlesztés (3) válság (1) válságmenedzsment (1) változásmenedzsment (1) városfejlődés (3) vásárlási döntések (1) vaszari andrás (1) vendéglátás (3) Vendéglátás-marketing (1) vendéglátás-marketing (10) vendéglátóipar (5) vendéglátó ipar (1) versenyképesség (2) vevőszolgálat (1) vezetés (1) Vezetéstudomány (1) vezetői kompetenciák (2) vezetőképzés (2) vidék (1) vidékfejlődés (2) weboldal (1) XXI. század (1) Címkefelhő

Friss topikok

Naptár

december 2018
Hét Ked Sze Csü Pén Szo Vas
<<  < Archív
1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31

Szabad-e egy befektetést hitelből finanszírozni?

2013.07.12. 15:00 :: Tamas Vaszari

A kérdés megválaszolásához először is nézzük meg, hogy mi a hitel és mi a befektetés!

A hitel egy olyan pénztömeg, amelyet a tőke tulajdonosa bocsát a rendelkezésünkre a saját vagyonából, s ezért mi cserébe tőkehasználati díjat (kamatot) fizetünk neki. A tőke tulajdonosát nem érdekli, hogy mire használjuk a pénzét, számára csak az a fontos, hogy a kölcsön adott pénzt időben és hiánytalanul visszakapja, kiegészítve a szolgáltatás díjával. A hitelező a kamat mértékét két szempont alapján állapítja meg: az egyik a vállalt kockázat, a másik pedig a kikölcsönzött pénz mennyisége. A közgazdaságtan alaptézisei szerint a hitel jó dolog, mert az adósnál bővített újratermelést tesz lehetővé. Ha hétköznapi példát keresünk, akkor nézzük meg egy egyszerű gazda esetét! Az emberünk már a hitelfelvétel pillanatában megveheti magának a traktort, s innét kezdve ezzel a bővített kapacitással keresheti meg annak vételárát (plusz a hitel kamatait). Ez azért könnyebb a számára, mert így nem kényszerül arra, hogy pl. egy lóval szántva kelljen dolgoznia addig a pillanatig, amíg össze nem gyűlik a traktor ára, mert lehet, hogy ez ítéletnapig is eltartana…

A befektetés azt jelenti, hogy az erőforrásainkat összehangoljuk és biztosítjuk valamely cselekmény megvalósításához, amelyből utólag hasznot remélünk. Ha a fenti eset másik szereplőjét, a hitelezőt vesszük példának, akkor ő a pénzeszközöket azért szedi össze, s biztosítja a hitelügylethez annak érdekében, hogy a későbbiekben hozzájusson a kamathoz, mint erőfeszítései jutalmához.

Persze, a valóság sokkal színesebb annál, semhogy azt néhány sorban itt meg lehetne jeleníteni: nem csak hitelügyleteket finanszírozhatunk, hanem vállalkozásokat, ingatlanokat, műtárgyakat, sőt, immateriális, megfoghatatlan dolgokat is: kutatásokat, művészeket, stb. Mindenbe fektethetünk, ahonnét értékteremtést várhatunk. Még magunkba is, ha például tanulni kezdünk azért, hogy jobb munkát kapjunk, s előtte ki kell fizetnünk a tandíjat. Elterjedt tévhit, de a pénz korántsem az egyetlen befektetési eszköz: bármilyen erőforrást befektethetünk, akár még a saját munkánkat is. Befektetés az is, ha olyan dologért kezdünk dolgozni, amelyből később hasznunk származhat.

De, térjünk végre a tárgyra! Szabad-e egy befektetést hitelből finanszírozni? Mert ma már lehet: van ingatlanhitelezés, projekthitelezés, áruhitelezés, gépvásárláshoz kidolgozott lízingkonstrukciók, sőt, a az olyan ötleteink megvalósításához, amelyben rajtunk kívül senki sem hisz, igénybe vehetünk személyi kölcsönt is. A kérdés csak az, hogy megéri-e adósságba verni magunkat?

A válasz az, hogy igen, de csak bizonyos feltételek együttállása esetén. Mielőtt döntést hoznánk, két tényezőt kell megvizsgálnunk. Az első a megfelelő jövedelmezőség, a másik pedig a kockázat. Minden befektetésnek van egy előre becsülhető jövedelmezősége, amelyet többféle módszerrel is kiszámíthatunk: alapul vehetjük a múltban megvalósult, hasonló projekteket, de azt is kiszámolhatjuk, hogy a mi projektünk mekkora értéket teremt majd a társadalom tagjai számára. Ha a várható hozam nagyobb, mint a hitel után fizetendő kamat, akkor nincs mire várni, ugorjunk fejest a befektetésbe! (Például: ha egy 10%-os hozam áll szemben egy 8%-os hitelkamattal). Persze, azt azért gondoljuk meg, hogy a fenti példában szereplő 2%-os különbözetért megéri-e nekünk éjt nappallá téve robotolni, vagy jobban járunk, ha inkább valami más tevékenység után nézünk.

A másik fontos tényező a kockázat, amelyből alapvetően kétféle létezik. Az első a makrogazdasági folyamatok alakulásától függő ágazati kockázat (például: hogy válságba kerül az ingatlanszektor, s ezért az összes projekt jövedelmezősége a mélybe zuhan), a másik pedig az egyéni kockázat, amely a saját projektünkben rejlik (például: nem sikerül megvalósítani a terveinket vagy lassabban indul be a bolt, mint gondoltuk).

Most vezessük össze a várható jövedelmezőséget, és a kockázatokat! A kockázat tulajdonképpen nem más, mint annak az esélye, hogy a várt jövedelem mégsem realizálódik. A szemléltetéshez nézzünk egy egyszerű példát, egy bérbeadás céljából vásárolt panellakást!

Tegyük fel, hogy a lakás vételára 8 millió Forint, amelyet havonta 60 ezer forintért (100%-os kihasználtság esetén évente 720 ezer Forintért) adhatunk bérbe, amely 9%-os hozamot jelent. Az ingatlanpiaci emelkedéstől és a lakás amortizációjától most eltekintünk.

1. eset: Tegyük fel, hogy a lakást 4 millió Forint saját, és 4 millió Forint idegen tőke felhasználásával vásároljuk meg! A hitel kamata államilag támogatott, ezért csak 5%.

 Ha az ingatlant sikerül bérbe adni, akkor a saját pénzünk után megkapjuk a 9%-os hozamot, s a felvett hitel kamattörlesztése után is marad még 4%-unk, az adott pénztömegre vetítve. Ez összesen 360+160=520 ezer Forint hozamot jelent, ami a saját tőkénkre vetítve összesen 13%. Ha ebből a pénzből elkezdjük csökkenteni a hitelállományt, akkor a következő évben kevesebb kamatot kell majd fizetnünk, ami tovább javítja a projekt jövedelmezőségét.

2. eset: Tegyük fel, hogy a lakást 2 millió Forint saját tőke, és 6 millió Forint idegen tőke felhasználásával vásároljuk meg! A hitel kamata szintén 5%.

Ha az ingatlant sikerül bérbe adni, akkor a saját pénzünk után megkapjuk a 9%-os hozamot, s a felvett hitel kamattörlesztése után is marad még 4%-unk, az adott pénztömegre vetítve. Ez összesen 180+240=420 ezer Forint hozamot jelent, ami a saját tőkénkre vetítve összesen 21%. Ha ebből a pénzből elkezdjük csökkenteni a hitelállományt, akkor a következő évben kevesebb kamatot kell majd fizetnünk, ami tovább javítja a projekt jövedelmezőségét.

Most iktassuk be a kockázatot is! Tegyük fel, hogy az ingatlan évente 3 hónapot üresen fog állni! Ez azt jelenti, hogy a bérbeadásból várható jövedelem már nem több, mint 9x60, tehát összesen 540 ezer Forint, ami 6,75%-os megtérülést jelent.

3. eset: Tegyük fel, hogy a lakást 4 millió Forint saját, és 4 millió Forint idegen tőke felhasználásával vásároljuk meg! A hitel kamata államilag támogatott, ezért csak 5%.

Ha az ingatlant sikerül bérbe adni, akkor a saját pénzünk után megkapjuk a 6,75%-os hozamot, s a felvett hitel kamattörlesztése után is marad még 1,75%-unk, az adott pénztömegre vetítve. Ez összesen 270+70=340 ezer Forint hozamot jelent, ami a saját tőkénkre vetítve összesen 8,5%. Ha ebből a pénzből elkezdjük csökkenteni a hitelállományt, akkor a következő évben kevesebb kamatot kell majd fizetnünk, ami tovább javítja a projekt jövedelmezőségét.

4. eset: Tegyük fel, hogy a lakást 2 millió Forint saját tőke, és 6 millió Forint idegen tőke felhasználásával vásároljuk meg! A hitel kamata szintén 5%.

Ha az ingatlant sikerül bérbe adni, akkor a saját pénzünk után megkapjuk a 6,75%-os hozamot, s a felvett hitel kamattörlesztése után is marad még 1,75%-unk, az adott pénztömegre vetítve. Ez összesen 135+105=240 ezer Forint hozamot jelent, ami a saját tőkénkre vetítve összesen 12%. Ha ebből a pénzből elkezdjük csökkenteni a hitelállományt, akkor a következő évben kevesebb kamatot kell majd fizetnünk, ami tovább javítja a projekt jövedelmezőségét.

Ha nem jutunk kellően olcsó hitelhez, vagy ha a befektetés kockázata még 25%-nál is magasabb, akkor komolyan meg kell fontolnunk, hogy tényleg ezzel szeretnénk-e foglalkozni, mert a projekt egy pillanat alatt pénznyelővé válhat!

A válasz még ezután is lehet pozitív, sőt! Csak tudnunk kell, hogy miből és mennyi pénzt várunk! Egy ingatlan esetén választhatunk olyan környéket, amelyik az átlagosnál kedveltebb, vagy ahol fejlesztések, beruházások várhatók. Ha egy vállalkozásba fektetünk, akkor részt vehetünk a piaci bevezetésben, vagy a terjeszkedésben. Ha műtárgyba fektetünk, akkor sem csak karba tett kézzel várakozhatunk, hanem restauráltathatjuk is a művet. Ez csak néhány lehetőség, amelyeket általánosságban felvázoltam, de a saját útját mindenkinek magának kell felfedeznie!

A képre kattintva a könyv megrendelhető!

Szólj hozzá!

Címkék: hitel befektetés kockázat ingatlanbefektetés pénzügyi műveltség közgazdasátan vagyon teremtés

A bejegyzés trackback címe:

https://vaszaritamas.blog.hu/api/trackback/id/tr685340860

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.